Les balcons en saillie doivent être pris en compte pour l’application des règles de retrait par rapport à la limite séparative en l’absence de précision particulière du PLU
Les règles fixées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) en matière de retrait des constructions par rapport aux limites séparatives peuvent parfois être difficilement compréhensibles.
Nombreux sont les PLU fixant une règle de recul qui tient compte de la hauteur de la construction projetée. Ainsi, plus la hauteur du bâtiment est importante, plus le recul de ce bâtiment par rapport aux limites séparatives de la parcelle devra, lui aussi et de façon symétrique, être important.
Telle était la règle fixée par le PLU de la Commune de DIVONNE-LES-BAINS dans l’affaire étudiée par le Conseil d’Etat.
L’article N7 du règlement écrit du PLU de DIVONNE-LES-BAINS prévoyait la règle suivante :
« Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :
Généralités :
Les débordements de toiture, jusqu’à 1 mètre ne sont pas pris en compte dans le calcul des prospects. / Implantation : Les constructions doivent respecter un recul minimum de 4 m sans pouvoir être inférieur à H/2. Des constructions annexes non habitables peuvent être édifiées jusqu’en limites séparatrices des parcelles à condition que leur hauteur n’excède pas 3,50 m au faitage par rapport au terrain naturel, et à condition qu’aucune façade ne dépasse 8 m et que la longueur cumulée des façades mitoyennes ne dépasse pas 12 m. »
Dans sa décision du 25 mai 2022, le Conseil d’Etat indique qu’en l’absence de mention particulière du PLU, il y a lieu de considérer que la règle n’a pas entendu exclure les balcons en saillie.
Par conséquent, il convient, pour appliquer la règle relative à l’implantation des constructions, non de calculer la distance entre la limite séparative et la façade du bâtiment mais entre la limite séparative et tout point du balcon en saillie.
La Haute juridiction invite donc à une lecture stricte des dispositions du règlement écrit du PLU lorsque la règle n’apporte aucune nuance.
